Résultats semestriels 2019 : Carmila confirme son objectif de croissance du résultat récurrent pour 2019 et réaffirme sa confiance dans la pérennité de ses cashflows

BOULOGNE-BILLANCOURT, France--()--Regulatory News:

Sur la base de ses résultats du premier semestre 2019, Carmila (Paris:CARM) confirme son objectif de croissance de son résultat récurrent par action qui s’établira pour 2019 dans une fourchette comprise entre +5% et +6,5%.

Carmila réaffirme sa confiance dans la pérennité et la visibilité de ses cashflows à moyen terme.
« Notre capacité à faire croître nos cashflows grâce à une bonne dynamique commerciale, une stratégie de marketing digital local visant à développer le chiffre d’affaires de nos commerçants, un asset management et le développement de projets de transformation de nos actifs créateurs de valeur permettra d’assurer durablement la pérennité de nos dividendes à un niveau au moins égal à celui de 2018 », a affirmé Alexandre de Palmas, le nouveau Président-Directeur général de Carmila.

L’activité du premier semestre 2019 a été dynamique et Carmila affiche une hausse soutenue de ses principaux indicateurs d’activité :

- Les loyers nets sont en hausse de +7,7% avec une croissance à périmètre comparable1 de +3,1%.
- Le résultat récurrent par action2 s’établit à 0,82 euro par action, en hausse de +6,2%.

La valeur des actifs droits inclus s’élève au 30 juin 2019 à 6 377,4 millions d’euros, en légère baisse (-0,4% et -1,1% à périmètre constant). Les experts ont intégré une décompression moyenne des taux de capitalisation de +22pbs en France. Cet effet est partiellement compensé par la prise en compte par les experts dans leur valorisation des actions d’asset management menées sur le parc en France et en Espagne. Avec un taux de capitalisation moyen de 5,91% (+14 pbs sur 6 mois), le portefeuille Carmila conserve une valorisation prudente au regard de son profil (diversification des risques, portefeuille rénové, potentiel de création de valeur) et de ses fondamentaux (valeurs locatives pérennes, valorisation des vacants réalistes, taux d’effort des commerçants raisonnables et pérennes).

L’actif net réévalué de la société3 au 30 juin 2019 s’établit à 27,14 euros par action contre 28,39 euros par action au 31 décembre 2018. Retraité de l’impact du dividende de 1,50 euro par action versé en mai 2019, l’ANR par action croît sur le semestre de +0,25 euro par action soit +0,9%.

Activité locative du 1er semestre

L’activité commerciale a été soutenue avec pour objectifs de renforcer l’offre commerciale notamment en recherchant et en déployant des commerçants locaux dynamiques et talentueux, de s’adapter aux nouvelles tendances et de renforcer le leadership local de nos centres. 392 baux ont ainsi été signés sur le semestre.

La réversion enregistrée au titre des renouvellements de la période est en moyenne de +6,3% : +7,3% en France et +5,2% en Espagne.

Le taux d’occupation financier du portefeuille4 est à 95,8% contre 96,2% au 31 décembre 2018. Le taux de la France est à 95,3% (-70 pbs), celui de l’Espagne à 96,5% (+50 pbs). Celui de l’Italie est en baisse de 2 points en raison du départ d’un locataire significatif et reste au niveau le plus élevé des 3 pays à 97,7%.

Les loyers nets du 1er semestre 2019 s’établissent à 167,0 millions d’euros contre 155,0 millions d’euros au 1er semestre 2018, en hausse de +7,7%. A périmètre comparable, les loyers nets sont en hausse de +3,1 % incluant +1,5 point d’indexation. Les chiffres du premier semestre 2019 incluent également l’impact de la comptabilisation selon la norme IFRS 16 des contrats de location pour un impact de +0,5 point.

La croissance des loyers nets due aux acquisitions 2018 représente +3,7 points de la croissance totale et celle due aux livraisons d’extension 2018 +1,5 point.

Résultats du 1er semestre 2019

Les coûts de structure nets des autres produits et charges d’exploitation du 1er semestre 2019 s’établissent à 27,5 millions d’euros. La hausse par rapport au 1er semestre 2018 (+2,2 millions d’euros) est essentiellement due à l’enregistrement de charges non linéaires sur l’exercice. Pour l’année 2019, Carmila vise une base annuelle de coût de structure stable par rapport à celle de 2018 soit dans une fourchette comprise entre 50,0 et 52,0 millions d’euros.

L’EBITDA du 1er semestre 2019 s’établit à 140,8 millions d’euros contre 130,3 millions d’euros au 1er semestre 2018 et présente une hausse de +8,0% en ligne avec celle des loyers nets.

Le Résultat net récurrent (EPRA Recurring Earnings) après retraitement notamment des charges non cash comptabilisées sur les deux semestres (amortissement des frais d’émission d’emprunts et amortissement des coûts résiduels des dettes remboursées et des couvertures débouclées, variation de juste valeur des instruments financiers), s’établit à 111,7 millions d’euros en hausse de +7,3% par rapport au 1er semestre 2018.

Compte-tenu de l’émission en 2018 de 1,5 million d’actions en rémunération de l’option au paiement du dividende en actions exercée par certains actionnaires, le résultat récurrent par action est en hausse de +6,2% à 0,82 euro par action.

Valorisation du patrimoine et ANR

La valorisation du portefeuille, droits inclus s’établit au 30 juin 2019 à 6 377,4 millions d’euros en baisse de -0,4% sur 6 mois (-27,2 millions d’euros).

A périmètre constant, la valeur du portefeuille baisse de -1,1%. Le taux de capitalisation moyen du portefeuille est en hausse de +14 pbs à 5,91%.

Les experts ont en moyenne remonté les taux de capitalisation en France de 22 pbs sur le portefeuille de Carmila pour tenir compte de l’absence de transactions significatives et représentatives sur le marché français.
L’impact de ces hausses de taux liées aux conditions de marché a été partiellement compensé par la prise en compte des actions d’asset management menées sur certains actifs en France (-5 pbs sur le taux de capitalisation moyen du portefeuille France).

L’ANR EPRA par action totalement dilué au 30 juin 2019 ressort à 27,14 euros par action contre 28,39 euros par action au 31 décembre 2018, un dividende de 1,50 euro par action ayant été versé aux actionnaires en mai 2019. Retraitement fait de l’impact de ce dividende, l’ANR de la société sur 6 mois est en croissance de 0,25 euro (+0,9%), la croissance des cashflows sur le semestre faisant plus que compenser la baisse liée à l’évolution des expertises du patrimoine.

L’ANR EPRA triple net (EPRA NNNAV) par action totalement dilué s’établit à 25,57 euros par action contre 27,14 euros par action au 31 décembre 2018, soit quasiment stable après retraitement de l’effet du dividende versé en mai 2019.

Endettement et Structure financière

Au 30 juin 2019, le montant de la dette brute de Carmila s’élevait à 2 477 millions d’euros5 et le montant de la trésorerie disponible à 200 millions d’euros. Les liquidités disponibles (RCF et cash disponible net) étaient stables à 1,2 milliard d’euros. La maturité moyenne de la dette est stable également à 5,4 ans.

Au titre de son programme de titres négociables à court terme (billets de trésorerie), Carmila avait au 30 juin 2019 un encours tiré de 155 millions d’euros.

Le ratio Dette financière consolidée nette / juste valeur du patrimoine immobilier (droits inclus) est égal à 36,0% au 30 juin 2019, inférieur au seuil maximum des covenants bancaires de 55%.

Le ratio EBITDA / Coût net de l’endettement financier ressort au 30 juin 2019 à 4,9x, supérieur au seuil minimum contractuel des covenants bancaires de 2,0x.

Pipeline d’extensions et de restructurations

Au 30 juin 2019, le pipeline 2019-2024 de Carmila compte 25 projets pour un investissement total de 1,41 milliard d’euros présentant un retour sur investissement promoteur moyen de 7,1%6.

4 projets seront livrés au 2nd semestre 2019 :

- L’extension du centre commercial Carrefour Rennes-Cesson pour doubler la taille du centre qui se déploiera sur près de 13 000m² et 67 boutiques ;
- La restructuration du centre commercial Cité Europe, à Coquelles-Calais pour y accueillir Primark, créer une Cité Gourmande à côté des cinémas et renforcer la dynamique commerciale de ce centre historiquement leader ;
- La restructuration de Bourg-en-Bresse pour y implanter deux nouvelles moyennes surfaces et dynamiser l’offre ;
- La création d’un pôle restauration sur le parking du centre commercial de Toulouse Purpan.

Ces 4 projets représentent un loyer additionnel en base annuelle de 1,9 million d’euros et seront intégralement commercialisés à l’ouverture.

Activité du premier semestre et politique RSE

Dans le cadre de la stratégie environnementale de Carmila, une attention toute particulière est portée sur la certification environnementale des sites. Au cours du 1er semestre 2019, 13 centres commerciaux ont reçu une certification BREEAM, 3 en BREEAM New Construction et 10 en BREEAM In-Use. Une campagne active de certification BREEAM In Use a été lancée ce semestre en partenariat avec l’entreprise Longevity pour répondre à l’objectif de certification de 75% de notre patrimoine en valeur d’ici 2021.

Les certifications du semestre portent le taux de certification du portefeuille7 à 50% contre 35% à fin 2018.

Carmila accélère son engagement sociétal à travers la mise en place d’animations caritatives, autour de cinq sujets centraux :

- le développement durable
- l’impact économique et social
- les actions caritatives et de solidarité
- la santé publique
- l’accès à la culture et au sport.

Au total, 673 opérations RSE ont été organisées soit une hausse de +49% par rapport au 1er semestre 2018, dépassant ainsi l’objectif de +10% d’augmentation du nombre d’animations RSE. En partenariat avec les hypermarchés Carrefour, 20 actions sur la transition alimentaire ont également été réalisées dans nos centres pour mettre en valeur la stratégie Act for Food du groupe Carrefour.

Business development

L’innovation et l’entrepreneuriat sont au cœur des projets de Carmila, et se retrouvent aussi bien à travers les initiatives des collaborateurs, qu'à travers une activité de business development. Carmila a ainsi lancé Carmila Ventures, dont la vocation est d'accompagner le développement de nouvelles enseignes prometteuses. Carmila réalise des prises de participations minoritaires aux côtés d’entrepreneurs talentueux et dynamiques qui souhaitent s'implanter dans ses centres, à l'instar du coiffeur-barbier La Barbe de Papa, du chausseur Indémodable, de la marque de cigarettes électroniques Cigusto, ou encore des cliniques esthétiques Centros Ideal en Espagne.
Au 30 juin 2019, les boutiques de ces partenaires implantées sur le parc Carmila étaient au nombre de 30 et représentaient 0,9 million d’euros de loyers signés en base annuelle.
15 à 20 de ces partenariats pourraient être développés en parallèle en rythme de croisière sur une durée moyenne de co-investissement de 5 ans, la sortie de ces partenariats se faisant par l’exercice d’options d’achat et de vente sur la base d’un multiple d’EBITDA convenu à l’avance (5x à 7x l’EBITDA).

Carmila développe aussi l’attractivité de ses centres par le biais du déploiement de la fibre optique, via sa société fille Louwifi. Doté d’une expertise en intégration de réseau, Louwifi procède à l’installation et à la maintenance des réseaux courants faibles (dont wifi) au sein des centres Carmila au service des locataires commerçants, permettant à ceux-ci de bénéficier d’une connectivité de très haute qualité, offrant aux visiteurs et aux commerçants un accès ultra haut débit.
La contribution prévisionnelle de Louwifi à l’EBITDA 2019 devrait se situer dans une fourchette de 1,2 à 1,4 million d’euros.
Demain Louwifi déploiera hors du groupe son expertise et répondra à des appels d’offre externes pour l’installation de réseaux courants faibles (wifi, vidéo surveillance, …).

Enfin Carmila développe une activité de foncière d’antennes, à travers sa filiale Lou5G, propriétaire de terrains sur lesquels les opérateurs télécoms implantent des antennes après signature d’un bail locatif.
A fin 2019, Lou5G devrait avoir signé, dans cette première phase, des baux avec 3 des 4 opérateurs pour un montant annuel de 1,2 million d’euros de loyer8.
Cette activité bénéficie d’un fort potentiel de croissance en France du fait des ambitions posées par le gouvernement et les opérateurs en matière de déploiement de la 5G et de couverture des zones blanches ou à forte densité (ajout d’antennes supplémentaires).

Carmila entend continuer à développer toute activité pour laquelle la détention d’un portefeuille de 215 sites sur 3 pays représente un atout en matière de négociation ou de développement.

Perspectives

Carmila poursuivra la stratégie engagée depuis 5 ans en tirant parti de ses atouts :

- des implantions urbaines clés, facilement accessibles ;
- sa position historique de leader local ancré dans son environnement ;
- des équipes expertes à l’ADN commerçant ;
- un éco système puissant développé en partenariat avec Carrefour.

Le commerce de Carmila est un commerce d’avenir car il recèle tous les leviers pour répondre aux envies et aux besoins des clients :

- la praticité ;
- le choix ;
- l’innovation ;
- l’omnicanalité ;
- l’appartenance régionale et la taille humaine ;
- le souci de l’environnement et de la démarché socialement responsable.

Fort de ce positionnement, Carmila est confiante dans ses perspectives :

- l’objectif de croissance des cashflows en 2019 est confirmé avec une croissance du résultat récurrent par action pour l’année attendue entre +5,0% et +6,5% ;
- la pérennité du modèle des centres commerciaux de Carmila permet une bonne visibilité sur les cashflows à venir. Nos cashflows devraient nous permettre de servir à nos actionnaires durablement un dividende au moins égal à celui versé au titre de l’exercice 2018 avec un taux de pay-out dividende/ résultat récurrent cible de 90%.

Principaux résultats et soldes intermédiaires de gestion

En milliers d’euros

30 juin 2019

30 juin 2018

 

% variation

2019/2018

Revenus locatifs

Loyers nets

178 930

166 962

166 875

155 018

 

+7,2%

+7,7%

Frais de structure et autres charges et produits opérationnels

-27 571

-24 912

 

 

Dotations aux provisions

84

-1 084

 

 

Autres produits d’exploitation

 

 

 

 

Quote part des sociétés MeE (résultat courant)

1 285

1 255

 

 

EBITDA

140 760

130 277

 

+8,0%

Autres ajustement

Coût de l’endettement financier (partie cash)

-1 063

-27 110

 

-21 598

 

 

Autres éléments financiers cash9

 

-2 365

 

 

Autres produits et charges financiers cash

1 357

-1 737

 

 

Impôt sur les sociétés et autres ID10

Part des minoritaires

-2 301

-146

-1 204

 

 

 

EPRA Earnings

Résultat récurrent (EPRA Recurring Earnings)11

111 643

111 660

103 373

104 073

 

+8,0%

+7,3%

Dotations aux amortissements

-917

-412

 

 

Autres produits et charges non cash

1 069

-5 827

 

 

Variation de la juste valeur des actifs nette d’ID

-85 758

42 356

 

 

Variation de la JV des actifs dans les sociétés MeE

1 272

0

 

 

Résultat de cession d’immeubles de placement

-443

28

 

 

Résultat net part du Groupe

26 883

140 218

 

-80,8%

Données par action (en euros), totalement dilué

 

 

 

 

BNPA

0,20

1,04

 

-81,0%

Résultat récurrent (EPRA Recurring Earnings)

0,82

0,77

 

+6,2%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En millions d’euros

30 juin 2019

31 décembre 2018

 

% variation

2019/2018

(6 mois)

Valorisation du portefeuille (droits inclus)

6 377

6 405

 

-0,4%

ANR EPRA (en euros par action)

27,14

28,39

 

-3,1%

ANR EPRA NNN (en euros par action)

25,57

27,14

 

-5,8%

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Calendrier Financier

26 juillet 2019 (9h00) : Réunion d’Information Financière
23 octobre 2019
(après clôture des marchés) : Activité du troisième trimestre 2019

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A propos de Carmila

Carmila a été créée par Carrefour et de grands investisseurs institutionnels en vue de transformer et valoriser les centres commerciaux attenants aux magasins Carrefour en France, Espagne et Italie. Au 30 juin 2019, son portefeuille était constitué de 215 centres commerciaux en France, Espagne et Italie, leaders sur leur zone de chalandise, et valorisés à 6,4 milliards d’euros. Animées par une véritable culture commerçante, les équipes de Carmila intègrent l’ensemble des expertises dédiées à l’attractivité commerciale : commercialisation, marketing digital, specialty leasing, direction de centre et asset management.
Carmila est cotée au compartiment A sur Euronext-Paris sous le symbole CARM. Elle bénéficie du régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées (« SIIC »).
Le 18 septembre 2017, Carmila intégrait les indices FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate (EMEA Region).
Le 24 septembre 2018, Carmila intégrait les indices Euronext CAC Small, CAC Mid & Small et CAC All-tradable.

1 Croissance des loyers nets entre le 1 semestre 2018 et le 1er semestre 2019 excluant les impacts des extensions livrées en 2018, des acquisitions réalisées en 2018 et de la vacance stratégique.
2 Résultat EPRA retraité d’éléments non récurrents détaillés dans l’annexe au présent communiqué de presse. Calculé sur un nombre moyen d’actions sur la période, totalement dilué.
3 ANR EPRA.
4 Excluant 1,37% de vacance stratégique
5 Intégrant les montants bruts des emprunts obligataires, de la dette bancaire tirée et des encours de billets de trésorerie émis au 30 juin 2019
6 6,1% après prise en compte du paiement au Groupe Carrefour de sa quote-part de marge de 50% pour les projets développés en co-promotion.
7 Valeur d’expertise droits inclus des actifs certifiés / valeur d’expertise droits inclus du portefeuille de centres commerciaux.
8 Baux signés sous conditions suspensives, notamment d’obtention des différentes autorisations.
9 Frais d’émission d’emprunt réglés dans l’année en 2018
10 Hors impôts différés sur variation de la juste valeur des éléments d’actif
11 Retraité de divers frais non récurrents (700 Keuros) en 2018, intégrant notamment des provisions pour contrôle fiscal

Contacts

Investisseurs et analystes
Marie-Flore Bachelier – Secrétaire Général
marie_flore_bachelier@carmila.com
+33 6 20 91 67 79

Presse
Morgan Lavielle - Directeur Communication
morgan_lavielle@carmila.com
+33 6 87 77 48 80

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