Accord révolutionnaire sur le marché polonais du détail, EPP devient le premier bailleur de centres commerciaux avec une acquisition de 692,1 millions d'euros

One of the M1 portfolio shopping centers acquired by EPP (Photo: Business Wire)

VARSOVIE, Pologne--()--Cotée à la bourse JSE, la société Echo Polska Properties (EPP) a annoncé aujourd'hui l'acquisition de 12 centres commerciaux et parcs d'activité (portefeuille M1) en trois tranches réparties sur les trois prochaines années. Réalisée par un consortium (détenu à 25% par Redefine Properties), l'acquisition s'élève au total à 692 millions d'euros et s'inscrit dans le cadre d'un portefeuille plus vaste de 28 biens immobiliers déjà acquis par le consortium. Une fois la transaction terminée à la mi-2020, le portefeuille d'EPP sera constitué d'au moins 27 centres commerciaux modernes, représentant pratiquement un million de mètres carrés de surface commerciale utile (SCU).

Le portefeuille M1 comprend 12 principales surfaces de détail, pour une SCU totale de 446 500 m² et plus de 620 magasins situés dans des zones à forte densité démographique et complémentaires avec les actifs existants d'EPP:

  • Huit centres commerciaux régionaux M1 avec des SCU allant de 30 000 m² à 55 000 m² et attirant plus de 40 millions de visiteurs chaque année, et
  • Quatre parcs d'activité de détail avec une SCU allant de 20 000 m² à 35 000 m².

Toutes les propriétés ne sont que sur un seul niveau et entièrement louées, avec des enseignes d'alimentation comme principal locataire, et situées sur de vastes sites longeant des axes autoroutiers, qui représentent un total de plus de 195 hectares. Tous les centres sont loués par des hypermarchés Auchan, ainsi que par diverses marques internationales et nationales, comme MediaMarkt, et détaillants de la mode, comme TK Maxx, H&M et C&A. Le taux locatif moyen du portefeuille ne dépasse pas les 9,10€ par m² par mois, et le ratio moyen loyers-ventes est inférieur à 9%. La totalité du portefeuille est sujette à un accord locatif cadre de Metro AG, qui expirera en avril 2024.

"Cet accord se base sur une mesure du délai de route ne dépassant pas les 30 minutes, ce qui fera monter la couverture de notre portefeuille à 34% de la population polonaise totale, puis à 39% après l'ouverture de Młociny à Varsovie", déclare M. Dean. La transaction aura également pour effet de stimuler (61%) les recettes annuelles du portefeuille d'EPP, qui passera de 76 millions à 122 millions. "De telles statistiques illustrent de quelle manière EPP fait écho à la pleine expansion du marché de la consommation en Pologne."

M. Dean a déclaré qu'EPP et le consortium sont ravis des avantages que procure le revenu de l'accord cadre de Metro AG jusqu'en 2024. Auchan a acheté à Metro l'activité de supermarché "Real" en Pologne en 2014, et les 28 propriétés qui seront dorénavant détenues par le consortium et EPP représentent environ 35% du nombre de magasins que possède Auchan en Pologne. Les propriétés en cours d'acquisition par EPP présentent d'importantes opportunités d'extension, ainsi que des initiatives de gestion d'actifs, étant donné que les boutiques payent en moyenne des loyers inférieurs à ceux du marché. L'intégralité du portefeuille a été fixé avec un rendement de 7,1%. La transaction sera finalisée en trois tranches:

  • Tranche 1 (janvier 2018) VAB de 358,7 millions EUR, comprenant M1 Czeladź, M1 Kraków, M1 Łódź et M1 Zabrze, représentant ensemble 194 400 m² de SCU et un bénéfice net d'exploitation de 25,1 millions EUR.
  • Tranche 2 (juin 2019) VAB de 222,5 millions EUR, comprenant M1 Bytom, M1 Czestochowa, M1 Radom, PP Kielce, PP Olsztyn et PP Opole, représentant ensemble 184 000 m² de SCU et un bénéfice net d'exploitation de 16,3 millions EUR.
  • Tranche 3 (juin 2020) VAB de 110,9 millions EUR, comprenant M1 Poznan et PP Tychy, représentant ensemble 68 100 m² et un bénéfice net d'exploitation de 7,6 millions EUR.

La tranche 1 est financée par le biais d'un endettement à 62% et le redéploiement d'une partie du capital à encaisser à la vente de bureaux précédemment annoncée, ainsi que de la souscription par des fonds gérés par Oaktree et de LVS II Luxembourg II S.à r.l à hauteur de 112,5 millions EUR de parts EPP à 1,27 EUR la part. EPP n'aura dès lors pas la nécessité de faire appel au marché pour lever du capital. Cet investissement direct dans EPP par LVS II Luxembourg II S.à r.l et les fonds gérés par Oaktree reflète la confiance qu'ils accordent à notre plateforme. La participation de Redefine dans EPP sera réduite pour passer à +/- 35%, mais Redefine entreprend d'investir 40 millions EUR supplémentaires en vue d'acquisitions futures, afin de replacer sa participation aux alentours de 40%.

À la clôture de la première tranche, le rendement des capitaux propres avant impôt et les coûts transactionnels sera de 13,5%. Sur le court terme, l'acquisition conduira à une légère augmentation du rapport prêt-valeur d'EPP (de 51% à 54%), mais cette question est en cours de résolution et la société s'engage à moyen terme à faire passer ce rapport prêt-valeur sous la barre des 50%.

Et Hadley Dean de conclure: "Cette acquisition va comme un gant à notre stratégie. Le portefeuille M1 dispose d'opportunités substantielles en terme d'expansion, un aspect que nous allons développer avec le temps et qui contribuera à faire monter le bénéfice net d'exploitation et à renforcer l'avantage compétitif de chaque propriété".

Le cabinet juridique Dentons a agi en qualité de conseiller d'EPP dans le cadre de cet accord.

(Fin)

EPP (Echo Polska Properties) est une société néerlandaise d'investissements immobiliers à double cotation qui applique la formule REIT et investit dans des surfaces de commerce de détail dans toute la Pologne. Avec un portefeuille actuel de 14 projets de commerce de détail, six bureaux, et deux sites de développement (commerces de détail) à Varsovie, notre portefeuille initial est hautement diversifié. Les bâtiments sont situés dans 17 villes du pays, qui se caractérisent par une bonne santé économique et un solide pouvoir d'achat, et par une capacité à susciter des intérêts de placement à l'échelle internationale. Notre objectif est de créer la première plateforme génératrice de liquidités en Pologne, composée d'actifs administratifs, commerciaux et industriels performants, avec des retours toujours élevés pour nos actionnaires.

Le texte du communiqué issu d’une traduction ne doit d’aucune manière être considéré comme officiel. La seule version du communiqué qui fasse foi est celle du communiqué dans sa langue d’origine. La traduction devra toujours être confrontée au texte source, qui fera jurisprudence.

Contacts

EPP
Magda Cieliczko,
Directrice marketing et communication
Portable: +48 603 203 619
magda.cieliczko@echo-pp.com

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