Umbruch auf dem polnischen Einzelhandels-Immobilienmarkt: Echo Polska Properties wird mit einer 692,1 Millionen Euro Übernahme zum führenden Vermieter von Einkaufszentren

One of the M1 portfolio shopping centers acquired by EPP (Photo: Business Wire)

WARSCHAU, Polen--()--Echo Polska Properties (EPP), eine an der JSE notierte Immobiliengesellschaft, gab heute die Übernahme von 12 großen Einkaufs- und Fachmarktzentren in Polen (das "M1-Portfolio") bekannt. Der Kauf erfolgt in drei Tranchen im Laufe der nächsten drei Jahre. EPP akquiriert die Immobilien von einem Konsortium, das zu 25% Redfine Properties Limited gehört, für insgesamt 692 Millionen Euro. Das M1-Portfolio gehört zu einem größeren, 28 Objekte umfassenden Portfolio, das sich im Besitz des Konsortiums befindet. Bei Abschluss der Transaktion Mitte 2020 werden sich im Portfolio von EPP mindestens 27 moderne Einkaufszentren mit einer Brutto-Mietfläche (GLA) von fast 1 Million Quadratmeter befinden.

Das M1-Portfolio umfasst die 12 prominente Einzelhandelsobjekte mit einer Brutto-Mietfläche von 446,500 Quadratmetern und über 620 Geschäften, die sich in Ballungszentren befinden und EPPs bestehendes Portfolio ergänzen. Dazu gehören:

  • acht M1 regionale Einkaufszentren mit Brutto-Mietflächen von 30.000 Quadratmetern bis 55.000 Quadratmetern, die über 40 Millionen Besucher anziehen und
  • vier Power Park-Einkaufszentren mit einer Brutto-Mietfläche von 20.000 Quadratmetern bis 35.000 Quadratmetern

Alle Objekte sind eingeschossig, voll vermietet und decken den Lebensmittbereich ab. Die großflächigen Standorte befinden gut sichtbar in Autobahnnähe und haben eine Gesamtfläche von mehr als 195 Hektar. Alle Zentren werden von Auchan Hypermarktes sowie einer Vielzahl von internationalen und nationalen Marken wie Media Markt und den Modehändlern TK Maxx, H&M und C&A genutzt. Die niedrige Durchschnittsmiete des Portfolios beträft 9,10 Euro pro Quadratmeter pro Monat und das durchschnittliche Verhältnis von Miete zu Umsatz beträgt weniger als 9 Prozent. Das gesamte Portfolio unterliegt einem Generalmietvertrag mit der Metro AG, der im April 2024 ausläuft.

„Dieser Deal basiert auf einer gemessenen Erreichbarkeit innerhalb von 30 Minuten Fahrtzeit. Durch die Transaktion verdreifachen wir unsere Reichweite und erreichen mit unserem Portfolio 34 Prozent der polnischen Gesamtbevölkerung, nach Eröffnung von Mlociny in Warschau sogar 39 Prozent", so Dean. Die Transaktion steigert EPPs jährliche Kundenanzahl, die über die Immobilien erreicht werden, um 61 Prozent von 76 Millionen auf 122 Millionen Menschen. „Diese Zahlen sprechen dafür, dass EPP dabei ist, ein Derivat des prosperierenden polnischen Konsumentenmarkts zu werden.“

Dean führt weiter aus, dass EPP und das Konsortium sehr zufrieden seien, vom Generalmietvertrag mit der Metro AG bis 2024 zu profitieren. Auchan hat 2014 von Metro die "Real"-Supermarktkette in Polen erworben. Die 28 Objekte, die jetzt dem Konsortium und EPP gehören, machen etwa 35% der Auchan-Geschäfte in Polen aus. Bei den von EPP erworbenen Immobilien besteht ein signifikantes Erweiterungspotenzial. Auch gibt es Asset-Management-Initiativen, da sich die von den Linien-Länden bezahlte Miete unter dem Marktniveau befindet. EPP konnte sich das gesamte Portfolio zu einer attraktiven Rendite von 7,1% sichern. Die Transaktion wird in drei Tranchen geschlossen:

  • Tranche I (Januar 2018): 358,7 Millionen Euro Bruttoanlagewert, bestehend aus M1 Czeladz, M1 Krakau, M1 Lodz und M1 Zabrze, die zusammen 194.400 Quadratmeter Brutto-Mietfläche und ein Nettobetriebsergebnis von 25,1 Millionen Euro bringen..
  • Tranche II (Juni 2019): 222,5 Millionen Euro Bruttoanlagewert, bestehend aus M1 Beuthen, M1 Tschenstochau, M1 Radom, PP Kielce, PP Allenstein und PP Oppeln, die zusammen 184,000 Quadratmeter Brutto-Mietfläche und ein Nettobetriebsergebnis von 16,3 Millionen Euro bringen.
  • Tranche III (Juni 2020): 110.9 Millionen Euro Bruttoanlagewert, bestehend aus M1 Posen und PP Tichau, die zusammen 68,100 m² Bruttofläche und ein Nettobetriebsergebnis von 7,6 Millionen Euro bringen.

Die erste Tranche wird zu 62% aus Fremdkapital und der Verwendung von Kapital finanziert, das durch den kürzlich verkündeten Verkauf von Bürogebäuden gewonnen wurde. Darüber erfolgt die Finanzierung durch von Oaktree verwaltete Fonds und LVS II Luxembourg II S.à r.l., die 112,5 Millionen Euro in EPP-Aktien beziehen. Der Preis pro Anteil beträgt 1,27 Euro. So muss EPP kein zusätzliches Kapital vom Markt beziehen. Diese direkte Investition in EPP durch LVS II Luxembourg II S.à r.l und Fonds, die von Oaktree verwaltet werden, spiegelt deren Vertrauen in die Plattform von EPP wider. Redfine wird seine Anteile an EPP um etwa 35% reduzieren, aber es hat sich dazu verpflichtet, 40 Millionen Euro in zukünftige Übernahmen zu investieren, um seinen Anteil wieder auf etwa 40% zu erhöhen.

Nach Abschluss der ersten Tranche wird die Eigenkapitalrendite vor Steuern und Transaktionskosten 13,5 Prozent betragen. Kurzfristig führt die Übernahme zu einer geringfügigen Erhöhung der Beleihungsquote (LTV) von EPP von 51 Prozent auf 54 Prozent, aber dies wird berücksichtigt, und das Unternehmen hat sich mittelfristig verpflichtet, die Beleihungsquote auf unter 50% zu reduzieren.

Hadley Dean bemerkt abschließend: „Diese Übernahme ist ganz in Einklang mit unserer Strategie. Das M1-Portfolio bietet bedeutende Wachstumsmöglichkeiten, welche wir über die Zeit entwickeln wollen. Das wiederum verbessert unser Nettobetriebsergebnis und stärkt die Wettbewerbsposition der einzelnen Objekte.“

EPPs Rechtsberater bei der Übernahme war die Anwaltskanzlei Dentons.

(Ende)

EPP (Echo Polska Properties) ist eine an zwei Börsen notierte, niederländische Immobilien-Investmentgesellschaft, die den Strukturen des Real-Estate-Investment-Trust (REIT) folgt und in Einzelhandelsimmobilien in ganz Polen investiert. Mit einem aktuellen Portfolio von 14 Einzelhandelsimmobilien, 6 Büros und zwei Einzelhandels-Entwicklungsstandorten in Warschau ist unser Unternehmensportfolio hochdiversifiziert. Die Gebäude, die sich durch ihre starke Wirtschaft, ihre hohe Kaufkraft und die Fähigkeit, internationale Investoren anzuziehen, auszeichnen, sind in 17 Städten über das ganze Land verteilt. Unser Ziel ist es, Polens führende zahlungsmittelgenerierende Plattform für leistungsfähige Büro-, Einzelhandels- und Industrie-Anlagen zu werden, die nachhaltig hohe Renditen an Aktionäre sicherstellt.

Die Ausgangssprache, in der der Originaltext veröffentlicht wird, ist die offizielle und autorisierte Version. Übersetzungen werden zur besseren Verständigung mitgeliefert. Nur die Sprachversion, die im Original veröffentlicht wurde, ist rechtsgültig. Gleichen Sie deshalb Übersetzungen mit der originalen Sprachversion der Veröffentlichung ab.

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EPP
Magda Cieliczko,
Marketing & Communications Director
Mobil: +48 603 203 619
magda.cieliczko@echo-pp.com

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